1月6日，波哥聊楼市之2023年十大趋势发布会在线上启动。58安居客房产研究院分院院长张波表示，2022年，我们经历了较为严峻的疫情形势，房地产行业也受到疫情的冲击，但疫情其实是短期影响市场波动的因素，真正影响房地产的是长期因素改变。未来，随着疫情管控精准化，疫情对市场短期影响越来越小，更多是市场自身影响。

2022年是房地产的“政策大年”，我们看到的是降准降息、限购放松、三箭齐发、房企纾困、保交楼等热词，都是积极推动市场复苏的动作。纵观楼市，可以将2022年分成两个阶段，上半年通过“稳需求”来“稳经济”，下半年通过“保供给”来“稳信心”。

张波介绍，通过金融调控的发力，推动房企解决资金问题，切实推进“保交楼”的实施效果，实现行业纾困。在需求侧，地方稳楼市政策发布频次突破历史极值，2022年以来楼市松绑政策涉及270余个省市地方，三四线城市占到近8成以上。各地共发布政策频次700余次，在5月发布频次出现峰值。


(资料图片)

在供给侧，下半年后以优化土拍规则、放松预售标准、政府回购、组织团购等政策开始密集出台。公积金支持政策及信贷政策在各地运用作为广泛，有50%以上的省市地方都出台了相关规定；尤其是公积金政策调整方式灵活多样，在5月以后成为最主要的楼市松绑政策之一。

从落地情况来看，从“因城施策”到“一城一策”各地都有不同的政策放松。事实上，稳楼市政策对市场的影响也有所不同。

张波表示，从三种不同市场来看，对于高潜力城市而言，政策放松力度普遍较小，市场受政策摆动影响因素低，内驱动力充足，回暖周期普遍较其他城市快，整体也起到压舱石的作用；对于较高、中等城市潜力城市而言，政策放松力度普遍较大，对市场产生一定影响，但回暖周期需依靠城市自身韧性，表现不一；对于一般城市潜力城市而言，政策放松力度较大，部分城市由于本身购房政策较宽松，政策继续放松力度有限，对市场产生一定影响，但这类城市回暖周期普遍较长。

对于2023年的政策方向，张波认为可以从四个层面进行预判：一是，住房双轨制进一步完善。党的二十大后，在制度层面将完善住房双轨制、逐步推进房产税，预计房产税出台时间可能会延至下轮市场上涨阶段，即2024至2025年。

二是，优化房企融资。各项融资渠道重新开闸，优质房企将重获生机，整个行业可能会迎来一波重组并购潮，行业风险有望进一步缓释。此外，增量资金对于项目端的支持和“保交楼”的落实，将有助于稳定居民预期。

三是，需求端政策仍有下调空间。涉及“四限”、首付比例、二套认定等增量政策有望进一步出台，5年期LPR仍有下调空间。同时，对于存量首套高利率按揭贷款，利率也有望适度下调。优先覆盖于政策还有下调空间且前期政策出台对市场作用较小的城市。

四是，支柱产业带动下游齐发展。在确定房地产仍然是支柱产业后，在2023年的各项鼓励性政策会加快出现，包括房地产上下游企业，及政策提到的养老地产、智能家居市场等都会有长足的发展。

“我国房地产行业会进入到一个新的周期，2022年我们面临了很多的考验，但是政策上也给到了许多的指引方向。”张波说。

关键词： 房地产行业