购房和租房，是居民个人或家庭满足住房需求的两个基本途径，自有自住和租住是住房消费的两种基本形式。因此，认识长租房市场在解决住房需求中的作用，可从自住和租住相对比例关系的角度考察。


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2020年第七次全国人口普查数据显示，全国城市家庭住房来源中，自住和租住占比分别为69.2％和25.6％。按照省份考察，租住占比最高的为广东55.3％，其后依次为福建42.8％、浙江42.7％、海南39.0％、上海35.9％和北京35.3％。从国外情况来看，自住和租住在各国之间有很大不同。2021年欧盟有70％人口居住在自有住房中，30％人口居住在出租房中。许多国家租住比例超过30％，例如美国、英国、法国、日本、德国和瑞士分别为34.1％、34.8％、35.3％、38.8％、50.5％和57.7％。如果考察大城市尤其是国际化大都市，则租住占比更高，例如纽约69.1％、巴黎67.9％、伦敦53.0％、柏林72.2％、旧金山67.3％、东京53.8％。

从上述数据可以看出，租赁住房在满足住房需求过程中发挥着重要作用，尤其在经济发达、人口密集的大城市或房价高企、购房难度大的城市，更是如此。

不论在哪个国家，长租房服务的模式大同小异，主要包括：投资机构或业主通过新建、改建或购买方式获取住房并将其作为租赁房源出租，服务管理机构受托负责招租和租赁期间的运营管理服务，部分投资机构同时提供管理服务，租户入住租赁住房并依约支付租金，政府和行业组织负责市场监督管理。考察各国长租房服务模式的差异，主要是看谁提供了租赁住房。

德国住房租赁市场相对发达，相关制度也比较完善。据统计，2019年德国2120万套租赁住房中，私人（个人）住房占比43％、业主社区占比23％、专业业主占比34％。德国的专业业主属于机构租赁性质，有两种类型，一是私营企业，包括私营房地产企业和保险、银行、基金等其他私营企业；二是公营机构，包括公共部门、房地产业协会和非营利组织。业主社区成员主要是私人，因此德国的租赁住房约2／3来自私人、1／3来自机构。私营企业占比相对较小，主要是一些规模化、专业化私营住房租赁企业在持有经营。德国十大租赁住房业主中，6家是上市公司，共持有租赁住房88.07万套，1家是私营企业，持有12.15万套，3家是公营机构，持有26.83万套。私人在租赁住房供应中占有重要比重，但大城市中机构租赁占比显著增加，例如，柏林55％的租赁住房来源于私营企业和公营机构，来自私人和业主社区的约占40％，与整个国家租赁住房来源结构相比有较大差异。

美国的长租房服务模式也比较典型。2017年《美国租赁住房金融调查》数据显示，美国租赁住房主要由个人投资者、合伙企业或有限责任公司、房地产公司、房地产信托、非营利组织和REITs等提供。个人投资者提供的租赁住房在独户住宅和2至4户／栋住宅中占有80％份额，公司和机构在公寓式住宅中占有90％以上份额。近年来，机构投资者持有的租赁住房占比呈持续增长态势。目前，美国最大的租赁住房管理公司Greystar（睿星资本）管理的租赁住房达698257套。

研究美国长租房服务模式，还可以从纽约市租赁住房的供应结构中得到启示，即受租金管制的租赁住房占有重要比重。2021年《纽约市住房和空置调查》数据显示，全市存量住宅约365万套，其中35.4万套为空置住房。在有人居住的329万套住房中，自有自住占30.9％，租住占69.1％。租赁住房中市场化租赁占45％，有政府管制的管制租赁占55％。管制租赁中以租金稳定的住房为主，这类住房在建设时就按照相关规章确定了租金调整规则，以防止未来租金大幅上涨，保持住房租金的可支付性。

从国际长租房市场发展经验来看，首先，长租房市场是房地产业的一个重要分支，具有广泛的经济社会影响。以美国为例，其出租公寓行业类似长租房市场。据统计，美国约2040万套公寓，除满足住房需求外，公寓建造、运营维护和居民住房消费每年对国民经济的贡献超过1.3万亿美元。

其次，企业或机构参与对于长租房市场至关重要。各国住房租赁市场供给中，私人住房普遍占有重要比重，因此需要机构化、规模化、专业化住房租赁企业或机构参与，并通过发挥其标杆示范作用，带动整个租赁市场规范化发展。

再次，打造长租房投资、开发、运营和管理服务的完整产业生态。要吸引企业或机构参与其中，需要有完整的产业生态，尤其是营造适配的土地、金融和财税等制度政策环境，努力形成闭环，促进良性循环。以金融支持为例，需要房源获取阶段的短期开发建设融资（新建或改建）、运营服务阶段的长期抵押融资，也需要REITs等直接融资方式以降低融资成本。

最后，关注居住成本，实施必要的租赁监管。新增租赁需求主要来自大城市的新市民、青年人，其租住比例较高，这类群体一个重要特征就是支付能力较差，租金等居住类支出负担过重。为此，除有效增加保障性租赁住房供应外，还应建立完善的住房租赁市场监管体系，定期发布公平市场租金，引导租赁住房初始租金水平和租金调整幅度，提高长租房租金的可支付性。（作者系清华大学建设管理系教授、房地产研究所所长）

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